房地合一免驚 簡單2點可避禍

2015.06.12 09:40AM
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是房地合一免驚 簡單2點可避禍這篇文章的首圖

(圖/取自網路)

 

不是所有出售房產的人,都要適用房地合一課稅新制。新法明訂,合一課稅新制明(2016)年1月1日開始實施,買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產,才是房地合一新制的目標對象。

 

 

房地合一稅預計明年實施,雖然普遍來說出售不動產的稅費增加,但對於換屋族來說,重購退稅的標準,卻優於目前舊制土增稅的重購退稅,代書指出,房地合一稅不僅「小換大」可全額退稅,還增加「大換小」比例退稅,若由此點來看,對換屋族即是利多。

 

 

明年起雖然將要施行房屋、土地利得合併課徵所得稅的「房地合一」制,但是,目前房屋與土地分開課稅的舊制,仍會在新制施行後與之併存,形成雙軌課稅的狀態。舊制的土增稅重購退稅,不管2年內先買後賣或先賣後買,重購房地產的價額高於出售房地產價總額,扣除已繳納土地增值稅的餘額,剩餘的即可退土增稅;而房地合一稅也延續土增稅「重購退稅」的精神,只是未來計算方式,直接按照總價來計算。

 

 

房地合一稅除了小換大,可全額退稅之外,例外增加了「大換小」可按比例退稅,換句話說,只要民眾換屋就可能節稅。他舉例,若以1000萬元購入不動產,3年後出售總價為1500萬元,並扣除成本費用及土地漲價總數額,總獲利為400萬元,以20%稅率課徵,等於要繳納80萬元房地合一稅。

 

 

依立院三讀後所得稅法部分條文修正案,房地合一制課徵範圍包括:單獨出售房屋(含以設定地上權方式的房屋使用權)、同時出售房屋及其坐落基地,或依法得核發建造執造的土地在內。

 

 

不過,若2年內買了2000萬元新屋,因總價高於舊宅1500萬元售價,那麼80萬元可全額退還換屋民眾。不過,陳俊宏提醒,房地合一稅自用住宅標準趨嚴,重購退稅除了跟土增稅一樣,申請重購退稅的5年內不得移轉、遷戶籍、出租使用,另外還必須有「居住事實」,此點民眾得特別留意。

 

 

換言之,必須強制按新制合一課徵利得稅者有:

 

1. 取得房產日期在明年1月1日之後,且出售時點也是明年以後的房產。

 

2. 取得房產日期落在去(2014)年1月2日(含2日)以後的舊房產,明年1月1日房地合一施行後出售,換算持有期間不滿二年時,即使房產是在新制前取得,仍要按合一制課徵利得稅。

 

 

由此可知,不是在以上兩個時點取得的房產,明年房地合一課稅制實施時,所有權人出售房產的利得,都不會受到合一課稅的影響,仍可按照舊制分開課稅。也就是房屋交易利得課徵所得稅,土地的利得則是按公告現值課徵土地增值稅。

 

 

【101創業大小事/整理報導】

 

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