租房或買房的迷思...

by atticus
2010.03.21 01:40AM
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租房或買房的迷思...

 年紀已經31歲了...不免思考買房這件事情,不過心裡實在有些掙扎,以下有買房或租房的優缺點:

買房

優點:

  1. 父母輩會安心,覺得你長大了
  2. 如果要結婚的話,對方家長會安心
  3. 可以任意玩弄自己的房子

缺點:

  1. 沈重的房貸,如果沒有工作會付不起
  2. 心理壓力重,會無法割捨工作,無法面對自己的人生

租房

優點:

  1. 可以一直換喜歡的地方,甚至離開台北市/出國都沒什麼壓力
  2. 屋子的問題房東來扛
  3. 節稅

缺點:

  1. 和社會價值觀不符合
  2. 會遇到房租到期被趕問題
  3. 心理叫不踏實

與其用條列式的方式來解決,用數據或許比較對,我排了一個實驗組(買房)和對照組(租房),實驗假設:

擁有自備款100萬(大概是2010年底自己動產的80%)

買房:

  1. 買要價900萬的房子(20年屋齡,不算裝潢)
  2. 貸款900-100=800萬
  3. 房貸利率第一年1.6%,第二年以後2.5%
  4. 貸款期數240期(20年)

依上述試算貸款金額如下(可連此網址下載試算表):

  1. 第一年(1-12期)每個月繳38,973元
  2. 第2-20年(13-240期)每個月繳42,227元
  3. 20年總共繳出10,095,432元
  4. 擁有一棟房子,房子屋齡變為40年(說不定遇到都更)

租房:

  1. 900萬的房子,一個月的租金計25,000元
  2. 第一年租房相較於繳房貸省了(38,973-25,000)x12=167,676
  3. 第2-10年,每年租房相較於繳房貸省了(42,227-25,000)x12=206,724
  4. 從100萬自備款,加上每年因為租房省下的金額,投入最安全的股票(中鋼、中華電、台塑四寶),計最保守每年6%利率(以純股息的方式計算),得到的收入金額如下-

 

第1年 1,060,000 167,676 1,227,676 第2年 1,301,337 206,724 1,508,061 第3年 1,598,544 206,724 1,805,268 第4年 1,913,584 206,724 2,120,308 第5年 2,247,527 206,724 2,454,251 第6年 2,601,506 206,724 2,808,230 第7年 2,976,724 206,724 3,183,448 第8年 3,374,454 206,724 3,581,178 第9年 3,796,049 206,724 4,002,773 第10年 4,242,940 206,724 4,449,664 第11年 4,716,643 206,724 4,923,367 第12年 5,218,769 206,724 5,425,493 第13年 5,751,023 206,724 5,957,747 第14年 6,315,212 206,724 6,521,936 第15年 6,913,252 206,724 7,119,976 第16年 7,547,175 206,724 7,753,899 第17年 8,219,132 206,724 8,425,856 第18年 8,931,408 206,724 9,138,132 第19年 9,686,420 206,724 9,893,144 第20年 10,486,732 206,724 10,693,456   

 

5. 20年後,得到10,693,456的存款

有趣的是,兩相比較下來是差不多的!不過這裡又有兩個想法出來:

  1. 一棟40年屋齡的房子,那時候賣出的價格是多少錢呢?
  2. 20年後的一千萬元,經過通貨膨脹後,真正的價值又剩多少價值了呢?

好,那依照上面的推測,我又有以下的想法:

  1. 900萬的房子,在台北市可以買到哪裡,可能哪裡都沒有,但如果不買台北市,那一棟40歲的房子,將不會有任何價值...
  2. 25,000元的房租我可以租到那個地方,中正區絕對沒問題,或許連大安國的青田街都租的到都不一定...

那如果我又加上新的策略進來:

不論如何都以「租房子」作起點,除非房子落到非常低點,否則絕對不入場,反正最後正反價值都是一樣的...

但這個想法又有點弔詭,因為如果我透過股票的方式作為定利投資的話,那會照理說房市最低點的時候,股價也會遇到最低點,那個時候贖回來買,我手上能得到的現金也不多,其實意義是一樣的(這部份還是需要精算)。

頭腦快爆了...先寫到這裡,大家有想法也可以給我一點意見~~

 

 

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